À l’occasion de la création de toute entreprise, le régime fiscal reste un détail déterminant, généralement conditionné par le statut. La création d’une société civile immobilière n’y déroge pas et en l’espèce, il y a deux régimes d’imposition : le régime d’impôt sur le revenu (IR) et le régime d’impôt sur les sociétés (IS). Comme vous pouvez vous en douter, le choix de l’un ou de l’autre a des incidences différentes non seulement sur les revenus, mais également sur les plus-values immobilières au sein de la SCI. D’où l’intérêt de bien choisir. Pour quel régime fiscal opter alors ?
SCI avec impôt sur le revenu (IR)
L’impôt sur le revenu est le régime fiscal par défaut d’une société civile immobilière. Cela signifie tout simplement qu’à sa création, la SCI est d’office sous ce régime sauf si les associés décident de basculer vers l’impôt sur les sociétés.
Dans la plupart des cas, c’est le régime qui est appliqué lorsque la société est encore en début d’activité. Au début de sa vie, une SCI ne fait généralement pas de bénéfices. Bien au contraire, ses charges sont plus importantes (entretien des biens immobiliers, remboursement du crédit immobilier, etc.). Avec les pertes de la SCI en début d’activité, il n’est pas avantageux qu’elle soit directement imposée. L’IR devient alors l’option la plus intéressante.
Comme le sont les personnes physiques, propriétaires d’un bien immobilier, les associés d’une SCI sont imposables par l’IR à titre personnel. L’impôt est alors prélevé sur leurs quotes-parts du résultat de la société, considéré comme des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers. La société elle-même n’a donc pas de bénéfices à déclarer.
Les plus
D’une part, les associés peuvent bénéficier d’un régime d’abattement sur les plus-values immobilières. Cet avantage fiscal est dû en fonction du nombre d’années de détention. L’exonération est partielle pour les 22 premières années de détention du bien immobilier et totale après 30 ans.
D’autre part, en cas de déficit foncier de la SCI, il est possible d’imputer la quote-part du déficit sur le revenu global de chaque associé d’une SCI dans une limite de 10.700€, ce qui vous permet ainsi de réduire vos revenus imposables.
Les moins
D’abord, l’impôt sur le revenu est appliqué suivant un barème progressif. Autrement dit, le pourcentage de votre IR varie en fonction de la valeur de votre quote-part au résultat de la SCI.
Ensuite, avec le régime de l’IR, certaines charges (frais d’agence, devis travaux, frais d’acquisition, frais notariaux, etc.) ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers.
Enfin, l’impôt sur le revenu ne permet pas par exemple de jouir d’un amortissement fiscal du bien en vue de réduire votre assiette fiscale.
SCI avec l’impôt sur les sociétés (IS)
Contrairement à l’IR, l’impôt sur les sociétés est un régime fiscal d’exception. Totalement optionnel, il ne s’applique que dans l’hypothèse où les associés décident délibérément d’écarter l’impôt sur le revenu, une option qui est totalement irrévocable. Autrement dit, à partir du moment où vous faites ce choix, il n’est plus possible de basculer plus tard vers l’IR.
Comme son nom l’indique, l’IS est un régime fiscal qui s’applique uniquement aux personnes morales. Le prélèvement de l’ordre de 15% est alors effectué sur les bénéfices de la société, dans une limite de 38.120€. Le taux passe à 33,33% pour les montants plus élevés. Les associés ne sont pas imposés sur leurs revenus fonciers, mais plutôt sur les dividendes redistribués.
Les plus
Dans une Société civile immobilière, l’IS n’est prélevé que sur le résultat net de la société, une fois que toutes les charges ont été déduites. Il est donc possible de déduire les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire, les frais du dossier de crédit, la commission de l’agence immobilière, etc. Il en est de même pour les charges courantes (frais de gestion, assurance) ainsi que les amortissements.
Les moins
Sous le régime de l’IS, aussi bien les bénéfices que les dividendes. Si la société ne produit pas de bénéfice, un impôt forfaitaire annuel est quand même prélevé. De plus, la taxe sur la plus-value immobilière est très lourde. Elle s’applique à la différence entre la valeur résiduelle du bien après déduction des amortissements et le prix de vente, qui est alors considéré comme un bénéfice.