La loi autorise les parties au contrat à décider de toutes les clauses du contrat, tout en respectant les dispositions d’ordre public. Vous devez garder à l’esprit que certaines clauses sont très importantes et méritent donc beaucoup d’attention au moment de la conclusion du bail. Voici nos conseils pour conclure en toute sécurité un contrat de location.
Prenez garde à la clause de destination du bail
Dans un bail commercial, toutes les activités ne sont pas autorisées. Or, la clause de destination du bail commercial est justement celle qui doit préciser la nature de l’activité que le locataire souhaite exercer dans les locaux.
La loi impose que les locaux soient juridiquement et matériellement aptes à accueillir le projet professionnel du locataire :
- juridiquement, il doit s’agir d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale dont les revenus sont soumis au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). L’activité ne doit pas non plus être interdite par un règlement de copropriété ;
- matériellement, les locaux doivent être configurés de sorte à être en adéquation au projet commercial du locataire.
Par ailleurs, il faut savoir que la destination du bail n’est pas figée. La loi autorise le locataire à ajouter des activités complémentaires ou procéder à une déspécialisation du bail, dans le cas où le locataire souhaite changer complètement la destination du bail.
Méfiez-vous de la clause sur durée du bail
La durée d’un bail commercial est normalement de 9 ans. Légalement, il est possible de souscrire à un bail d’une durée supérieure ou d’une durée inférieure, mais chaque cas, il faudra faire face aux diverses implications.
Le cas d’un bail de plus de 9 ans
La loi vous autorise à conclure un contrat de location de plus de 9 ans. Cependant, les conséquences juridiques sont un peu lourdes, surtout pour le locataire. Déjà, opter pour ce bail le fait renoncer à son droit à la résiliation triennale. Autrement dit, le locataire ne pourra pas demander à rompre le contrat de location tous les 3 ans.
Autre conséquence fâcheuse du bail de plus de 9 ans, c’est le déplafonnement du loyer. En temps normal, la loi empêche le bailleur de réviser le loyer dans une certaine mesure sur toute la durée du bail commercial. Toutefois, dès lors que vous optez pour un bail de plus de 9 ans, cette limite saute et le locataire ne pourra pas s’y opposer.
Le cas d’un bail de moins de 9 ans
La loi autorise également les deux parties à un bail commercial à opter pour un bail de moins de 9 ans, dans le cadre d’un bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée. Avec une durée maximale de 3 ans, ce bail annule l’option du renouvellement automatique du bail et donc l’accès à l’indemnité d’éviction.
Maîtriser les conditions de sous-location
La sous-location est-elle possible dans le cadre d’un bail commercial ? Légalement, non. Cependant, sur la demande du locataire, le bailleur peut donner de manière expresse son autorisation. En cas de défaut de paiement de la part du locataire, le bailleur pourra exiger le loyer au sous-locataire, comme l’y autorise la loi. Il faudra tout de même faire mention de tous ces détails sur la sécurité un contrat de location.
Qu’en est-il de la cession du bail commercial ?
Contrairement à la sous-location, la loi autorise la cession du bail commercial par le locataire. Le bailleur n’est pas autorisé à l’interdire, mais il peut restreindre cette liberté, en imposant des conditions à la cession du fonds de commerce.
Que faut-il savoir sur les clauses de solidarité et de solidarité inversée ?
La clause de solidarité est commune à tous les baux commerciaux. Selon celle-ci, en cas de cession du bail, le locataire engage sa solidarité auprès du repreneur en ce qui concerne le paiement du loyer. La solidarité ne peut cependant pas prévaloir pour une durée supérieure à 3 ans depuis la réforme Pinel.
A contrario, la clause de solidarité inversée autorise le bailleur à exiger les arriérés de loyer du locataire au repreneur du bail commercial.