Le bail commercial est un contrat à travers lequel un bailleur loue un local dont il est propriétaire à un commerçant, artisan ou industriel afin que ce dernier puisse exercer son activité professionnelle. En absence de dispositions particulières, ce bail est assujetti aux règles générales régissant le louage d’immeubles contenues dans les articles 1713 et 1762 du Code civil. Réglementant la relation entre le bailleur et le locataire, ces règles énumèrent des obligations pour chacune des parties. Quelles sont donc les obligations des parties à un bail commercial ?
Les obligations du locataire
Les obligations concernant le locataire à un bail commercial concernent le paiement du loyer. Il y a également l’utilisation du logement ainsi que les travaux de réparation à effectuer.
Le paiement du loyer
C’est la première obligation dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Le locataire doit rigoureusement payer ses loyers selon les termes convenus avec le bailleur. À cet effet, les deux parties doivent s’entendre pour définir la périodicité, le mode et la date de règlement. Le plus souvent, la prescription des loyers est de cinq ans.
Toutefois, le local doit être garni de meubles suffisants afin de servir de garantie au propriétaire. Ce dernier pourra les saisir en cas de non-paiement et après une procédure de réclamation sans succès.
L’utilisation des lieux conformément à leur destination
Le locataire a aussi l’obligation d’utiliser le local commercial conformément à ce qui a été prévu dans le contrat de location. A priori, un bail commercial ne peut qu’autoriser une seule activité. Dans le cas où il autorise plusieurs activités ou tout un ensemble d’activités, on dit qu’il s’agit d’un bail tout commerce. Dans tous les cas, lorsqu’au cours du bail le locataire envisage d’utiliser le local pour une autre activité, il doit en obtenir l’autorisation auprès du bailleur.
La réalisation des travaux sur le local suivant les dispositions du bail
Tel un bon père de famille, le locataire a l’obligation d’épargner le bailleur et le voisinage des problèmes qui pourraient les nuire. En absence d’amendements conventionnés dans le bail commercial, il a la charge de tous les travaux liés à son occupation, c’est-à-dire les réparations courantes et l’entretien des lieux.
Exception est néanmoins faite aux travaux occasionnés par la vétusté, la force majeure ou un vice de construction. Enfin, si le locataire souhaite effectuer des travaux pouvant modifier la structure du local au cours de l’utilisation, il doit également recevoir l’autorisation du bailleur.
Les obligations du bailleur
Tout comme pour le locataire, le bailleur est également soumis à des obligations.
La délivrance des locaux en bon état
La première obligation pour un bailleur consiste à livrer le local dans un bon état. Cette règle a pour but de satisfaire deux hypothèses : quand le bail est verbal ou quand le locataire signe le bail sans formuler de réserve en ce qui concerne l’état des lieux. Permettant de faciliter le règlement des éventuels différends liés à la mise en œuvre des obligations du bailleur, elle peut se révéler dangereuse pour un locataire trop confiant.
Les grosses réparations et les gros entretiens
En plus de la délivrance d’un local en bon état, le bailleur doit procéder aux remboursements des frais des grosses réparations et des gros entretiens. Lorsque les réparations sont énormes et urgentes et que, dans le contrat du bail, aucun article ne mentionne qu’elles seront à la charge du preneur, le locataire peut demander l’autorisation du juge des référés d’exécuter les réparations pour le compte du bailleur. Le juge détermine le montant ainsi que les modalités du remboursement par le propriétaire. Cela évite au locataire des prélèvements dans le loyer.
Les charges, impôts, taxes et redevances
Cette obligation est prévue par le dispositif de la loi Pinel. Elle demande au bailleur d’établir un inventaire des charges et impôts liés au bail. De plus, elle exige de prévoir un budget prévisionnel des travaux à réaliser. Et ceci dans les trois années à venir après la signature du bail commercial.