Lorsqu’on parle de parties communes, il s’agit selon la loi de 1965, de celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux. Cependant, cette définition a été élargi par loi ELAN qui consacre également la définition des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative. Découvrez ce qu’il faut savoir au sujet des parties communes d’une copropriété.
Quelles sont les dispositions de la loi ELAN sur les parties communes d’une copropriété ?
Avec l’avènement de la loi ELAN, toutes les copropriétés sont tenues de mettre leur règlement de copropriété en conformité avant le mois de novembre 2021. Ainsi, les règlements de copropriété doivent mentionner les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative. Cette disposition est consacrée par l’article 209 de la loi ELAN qui modifie l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, le nouvel article 6-2 de la loi ELAN consacre une définition des parties communes spéciales. A ce titre, sont considérées comme parties communes spéciales celles qui sont affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Par conséquent, tous les copropriétaires ne sont pas concernés par les parties communes spéciales. Cette définition est applicable aux immeubles à plusieurs bâtiments. Les copropriétaires concernés sont alors assujettis aux charges spéciales associées à l’existence de parties communes spéciales.
Les parties communes à jouissance privative sont celles affectées à l’usage et l’utilité exclusifs d’un lot. Cette définition est consacrée par l’article 6-3 de la loi ELAN. Celle-ci concerne tous les propriétaires de façon indivise. Par ailleurs, le copropriétaire bénéficiaire de ce droit de jouissance est tenu de le répertorier dans le règlement de copropriété avant novembre 2021. Autrement, ce droit ne lui sera pas reconnu et sera inexistant.
Quelles sont les parties communes d’une copropriété ?
En effet, les parties communes d’une copropriété sont mentionnés dans le règlement de copropriété. Cependant, on peut être confronté à un règlement qui ne détermine pas spécifiquement ces parties communes. Dans ce cas, on considère les parties présumées communes énumérées par l’article 3 de la loi de 1965. Il s’agit des parties suivantes :
- les coffres, gaines, tête de cheminée ;
- les passages et corridors ;
- les sols, cours, parcs, jardins ;
- les voies d’accès ;
- le gros œuvre des bâtiments ;
- les éléments d’équipements commun ;
- les parties des canalisations afférentes aux éléments d’équipements commun et traversant les locaux privatifs ;
- les locaux des services communs ;
- les éléments incorporés dans les parties communes.
Quels sont les droits des copropriétaires sur les parties communes ?
En ce qui concerne les espaces communs et les équipements communs mentionnés par le règlement de copropriété, les copropriétaires disposent des mêmes droits. Par ailleurs, ils jouissent de droits sur les parties communes spéciales d’une part et sur les parties communes à jouissance privative d’autre part. Dans chacun des cas, le règlement de copropriété définit les conditions de jouissance.
Ainsi, un copropriétaire peut faire usage de ses parties communes à jouissance privative tel qu’il le souhaite. Toutefois, il se doit de respecter certaines conditions à savoir :
- respecter le règlement de copropriété ;
- se conformer à la destination de l’immeuble ;
- ne pas causer de troubles anormaux de voisinage aux autres copropriétaires.
Un copropriétaire peut également acquérir un droit de jouissance privative sur des parties communes par prescription trentenaire.
Concernant les parties communes spéciales, les copropriétaires peuvent en faire usage librement à condition de respecter également les mêmes règles que dans le cadre d’une jouissance privative. On distingue les parties communes spéciales lorsqu’il y a existence de plusieurs bâtiments. Il s’agit par exemple de l’ascenseur et du chauffage.