Après avoir acquis un bien immobilier, il est possible de découvrir l’existence de certains défauts affectant l’usage du bien en question. Plusieurs solutions sont disponibles pour obtenir réparation. Il faudra activer la garantie des vices cachés fondée par l’article 1641 du Code civil. Voici les options qui s’offrent à l’acheteur en cas de découverte de vices cachés :
Qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ?
L’article 1641 du Code civil a prévu une définition du vice caché en immobilier. Ainsi, les vices cachés sont les défauts cachés de la chose vendue. L’article va plus loin en précisant que ces défauts rendent impropre la chose à l’usage auquel elle est destinée.
Ces défauts diminuent également l’usage de la chose au point où l’acheteur ne l’aurait pas acquis s’il en avait connaissance. En outre, il l’aurait acquis, mais à un tarif plus bas. Toutes ces précisions figurent également dans l’article 1641 du Code civil. Les vices cachés sont de plusieurs ordres. On distingue donc :
- un dysfonctionnement d’un équipement essentiel ;
- une dégradation matérielle non corrigée ;
- une malfaçon du bâti ;
- la vétusté de certains éléments, etc.
De quels recours dispose l’acheteur en cas de vices cachés immobiliers ?
Lorsque l’acheteur découvre l’existence d’un vice caché, il informe d’abord le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut transmettre des preuves tangibles telles qu’un rapport d’expertise ainsi que des photos du vice à ce dernier. Si le vendeur ne manifeste aucune réaction après la réception du courrier, l’acheteur devra saisir le tribunal compétent.
Dans ce cas, il s’agit du tribunal de grande instance de la commune dans laquelle est situé le bien acquis. L’assistance d’un avocat est alors requise. En effet, l’acheteur pourra activer la garantie des vices cachés deux ans après avoir découvert les vices. Il dispose de trois possibilités. Aussi, il peut demander l’annulation de la vente ou le remboursement partiel du bien. Il peut également demander la remise en état du bien immobilier.
L’annulation de la vente
L’acheteur peut activer la garantie des vices cachés immobiliers pour demander la résolution du contrat de vente. L’annulation de la vente implique que le bien soit restitué au vendeur. Par ailleurs, le vendeur sera tenu de rembourser l’intégralité du prix d’achat du bien à l’acheteur.
Les frais de notaire sont inclus dans le montant à rembourser. Toutefois, le juge peut estimer que malgré son existence, le vice n’est pas suffisant pour prononcer l’annulation de la vente. Il met donc en place une action en diminution du prix.
Le remboursement partiel du bien immobilier
Dans le cadre d’un remboursement partiel, l’acheteur conserve le bien. Cependant, il y aura une renégociation du prix du bien. Le vendeur sera ainsi amené à rembourser une partie du montant d’achat du bien. Il tiendra compte des dépenses à effectuer par l’acheteur pour corriger les vices et remettre en état le bien immobilier.
La remise en état du bien immobilier
L’acheteur peut choisir de demander une remise en état du bien au vendeur. Dans ce cas, ce sera au vendeur d’effectuer les travaux de correction des vices. Il faut préciser que l’acheteur pourra obtenir réparation s’il parvient à prouver l’existence des vices cachés.
Comment apporter la preuve de l’existence des vices cachés ?
L’acheteur doit prouver que les vices ne sont pas apparents, c’est-à-dire visibles à l’œil. Il devra également prouver que les vices étaient présents au moment de l’achat et lui ont été dissimulés par le vendeur.
En outre, l’immeuble doit être impropre à l’usage auquel il est destiné par l’existence des vices. La réalisation d’une expertise ou la demande d’une attestation permettra de prouver l’existence des vices cachés.