Du nom du ministre du Logement qui l’a mis en œuvre, la loi Cosse est le dispositif « louer abordable » mis en place depuis le 1er février 2017. Elle permet aux propriétaires de louer à un niveau de loyer abordable leurs propriétés à des familles à faible revenu afin de bénéficier sur leurs revenus locatifs d’une déduction variant entre 15 et 85 %. Pour mieux comprendre cette réforme, voici tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif « louer abordable ».
La loi Cosse : qu’est-ce que c’est ?
Lorsqu’on parle de la loi Cosse, cela désigne un nouveau régime fiscal qui s’applique à tous les propriétaires, en plus précisément ceux qui remettent peu ou pas de biens locatifs sur le marché locatif, à compter du 1er février 2017. À travers un amendement au projet de loi de finances 2017, c’est le tour de force qu’a réalisé la ministre du Logement Emmanuelle Cosse.
Le principe de la loi est simple : plus le propriétaire loue son logement à un niveau de loyer relativement bas dans une ville où il est difficile de trouver où se loger, plus les incitations fiscales sont fortes. Il est possible au propriétaire de déduire 15 à 70 % du loyer perçu de ses revenus. Si le propriétaire décide de confier son bien à une association agrée, l’incitation fiscale peut même atteindre 85%.
Afin de pouvoir bénéficier des avantages du dispositif « louer abordable », il est important au propriétaire de signer avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH) une convention. Pour que cette convention ait lieu, le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant une durée de 6 ans s’il n’y a pas de travaux à faire. Dans le cas où il bénéficierait d’aide aux travaux, il se doit de louer le bien pendant 9 ans.
La loi Cosse : les logements concernés
La loi Cosse s’applique aux maisons neuves et anciennes avec ou sans travaux, louées nues et utilisées comme résidence principale du locataire. Bien entendu, le propriétaire doit avoir également signé une convention avec ANAH entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2022. L’impôt sur le revenu sur la catégorie des revenus fonciers est appliqué sur les revenus locatifs qui résultent de ces logements.
Les logements doivent également répondre à des performances énergétiques minimales à compter du 16 novembre 2020 : pour cela, les contribuables doivent justifier que « la consommation d’énergie primaire conventionnelle des logements ne doit pas être supérieure à 331 kWh/m2/an. En d’autres termes, cela équivaut à exclure les biens classés G et F lors des diagnostics de performance énergétique du dispositif. Selon la réglementation de l’arrêté du 10 novembre 2020, ils sont beaucoup plus énergivores.
Quels sont les locataires pouvant bénéficier du dispositif « louer abordable » ?
Pour pouvoir bénéficier du dispositif « louer abordable », le locataire ne doit pas appartenir à la famille ou au foyer fiscal du propriétaire. Il ne doit pas s’agir d’un ascendant ou d’un descendant. Il ne doit pas non plus s’agir de quelqu’un qui a déjà emménagé, à moins que le contrat de bail ne soit renouvelé.
Quelles sont les zones concernées ?
Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français et le sera encore plus dans les zones tendues où la demande de logements dépasse l’offre. S’il s’agit des zones où l’offre et la demande de logements sont fortement déséquilibrées, à savoir les quartiers A, ABis et B1), selon le contrat de bail, la déduction s’élève à 30 % du revenu total si le loyer est intermédiaire dans la convention. Dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, la déduction s’élève à 70 % du revenu total.
La fourchette de déduction est de 15 à 30 % dans la zone B2. Pour finir, si un mandat de gestion est signé entre le propriétaire et un organisme agréé ou une agence immobilière qui fait dans le social, la déduction fiscale s’élève à 85 %. Cela s’applique à tous les logements, quels que soient leurs positons géographiques.