La loi ELAN entrée en vigueur en 2018 a permis d’initier le dispositif d’encadrement de loyers, en vertu duquel tout propriétaire bailleur doit respecter un loyer de référence lorsqu’il doit fixer le loyer de son logement. Le législateur prévoit tout de même une dérogation à ce dispositif, à travers le complément de loyer exceptionnel grâce auquel le propriétaire peut s’autoriser un dépassement. Celui-ci ne peut donc s’appliquer que dans certaines conditions. Quelles sont-elles ?
Complément de loyer exceptionnel : de quoi s’agit-il ?
C’est une dérogation à l’encadrement des loyers, prévue par la loi ELAN et permettant ainsi au propriétaire de dépasser le loyer de référence maximal.
Selon l’article 140 de cette loi, il s’applique au loyer de base dès lors que le logement concerné présente des caractéristiques par rapport aux logements similaires situés dans la même zone géographique, construits à la même date et disposant du même nombre de pièces.
En d’autres termes, le propriétaire bailleur peut jouir du droit à un complément de loyer exceptionnel dès lors qu’il peut justifier que son bien présente un élément à caractère exceptionnel, relevant de sa localisation ou de son niveau de confort.
Comment s’applique le complément exceptionnel de loyer ?
Le complément exceptionnel de loyer représente donc une partie du montant du loyer. Il est en effet appliqué au loyer de base, hors charges. Celui-ci doit être conforme au loyer de référence majoré établi pour la catégorie du logement (localisation géographique, date de construction, nombre de pièces, type de location), inscrit dans le bail et entrée en vigueur à la date de signature.
Que l’élément justifiant l’application d’un complément exceptionnel de loyer relève de la localisation du bien ou de son niveau de confort, le propriétaire n’est pas autorisé à en répercuter le coût sur les loyers et les charges. C’est le cas par exemple si les frais d’entretien d’une piscine dont profite le locataire sont déjà inclus dans les charges.
Les motifs sûrs pouvant justifier un complément exceptionnel de loyer
La loi ELAN n’énonce pas clairement les motifs pouvant justifier un complément exceptionnel de loyer. Il est cependant important que le propriétaire bailleur justifie ce dépassement de l’encadrement des loyers. Il doit faire ceci par un ou plusieurs motifs raisonnables. Au nombre de ceux-ci, on peut citer :
- la présence d’équipements luxueux comme un home cinéma ou un sauna ;
- une exceptionnelle vue sur la Tour Eifel ou un monument historique ;
- une hauteur sous le plafond de plus de 3,3 m ;
- la présence de jardin ou de terrasse ;
- la présence de parking.
Les motifs incertains pouvant justifier un complément exceptionnel de loyer
Certains motifs sont qualifiés d’incertains, parce qu’ils peuvent ne pas sembler suffisamment raisonnables pour justifier un complément exceptionnel de loyer, mais qui s’en rapprochent pour ne pas essuyer un refus. Il s’agit par exemple de :
- la présence d’équipements de qualité comme une cuisine équipée ou une literie ;
- une hauteur sous le balcon de plus de 3 mètres ;
- la bonne situation géographique ;
- la présence d’un grand balcon ;
- la présence d’une grande cave ;
- et aussi l’absence d’un vis-à-vis.
Les motifs qui ne donnent pas droit à un complément exceptionnel de loyer
Même si le législateur n’encadre pas les motifs pouvant donner droit à un complément exceptionnel de loyer, certains ne sont pas considérés comme suffisamment raisonnables. En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas déroger à l’encadrement des loyers si :
- votre logement a été rénové ;
- votre logement a un petit balcon ;
- vos logements disposent de parquets moulus ;
- votre logement dispose d’une cave standard ;
- votre logement jouit d’une exposition lumineuse ;
- certains équipements (ascenseur, chauffage collectif, piscine, gardiennage) sont inclus dans les charges.