Acheter de façon mutualisée des parts de biens immobiliers entre plusieurs souscripteurs, voilà le principe de base de toutes les sociétés civiles de placement immobilier. Cependant, toutes les SCPI ne fonctionnent pas de la même manière selon qu’il s’agit d’une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement. De nombreuses différences subsistent notamment ce qui concerne les actifs, la temporalité ainsi que le type de clients. Il convient donc de tous les passer en revue.
Différence n°1 : les actifs
L’une des différences majeures entre une SCPI fiscale et les SCPI de rendement concernent les actifs en jeu. Investir dans une SCPI fiscale revient à procéder à l’achat mutualisé de parts de biens immobiliers résidentiels (maisons, appartements, studios) ; des parts ouvertes essentiellement à des particuliers.
A contrario, l’investissement dans une SCPI de rendement est plus adapté aux profils de professionnels pour la simple raison que ce sont des actifs immobiliers professionnels qui sont en jeu. Il s’agit notamment de locaux commerciaux, d’immeubles de bureaux et de façon plus spécifique des EHPAD.
Plusieurs raisons justifient l’importance de cette distinction. D’une part, la législation est bien plus souple dans l’immobilier professionnel que l’immobilier résidentiel, notamment en ce qui concerne la loi régissant les baux, la fiscalité liée à un prêt ou encore les revenus fonciers.
Différence n°2 : l’objectif
L’objectif que poursuit tout investisseur dans une SCPI fiscale est la réduction d’impôt. Il existe, en effet, plusieurs lois qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux non-négligeables. Les pourcentages varient d’un dispositif à l’autre, avec plusieurs contraintes liées à la durée et au montant de l’investissement.
Avec une SCPI de rendement, l’investissement est généralement motivé par le taux de rendement souvent très élevé. Vous devez, en effet, savoir que l’investissement dans l’immobilier de commerces et de bureaux est historiquement plus rentable que celui dans l’immobilier résidentiel. Le rapport locatif entre le coût des parts (nettement plus bas) et les revenus locatifs est bien plus important.
Différence n°4 : la clientèle
Ces 10 dernières années, le prix de l’immobilier résidentiel a évolué de 120 % contre 40 % pour l’immobilier professionnel. Les parts d’une SCPI fiscale, nettement plus coûteuses, ne sont accessibles qu’à une clientèle fortunée.
Dans le cas des SCPI de rendement, la clientèle est plus large parce que les prix dans l’immobilier de bureaux n’ont connu qu’une très faible évolution.
Différence n°4 : la temporalité
Dans une SCPI fiscale, le capital, qui est fixe, est constitué grâce à une levée de fonds dont le plafond est défini dans les statuts de la société. Ce sont également dans les statuts qu’est programmée la dissolution de la société, et cela, dès sa création.
En général, la durée de vie d’une SCPI fiscale varie entre 12 et 15 ans. Il convient de préciser que la durée de détention de parts dans une SCPI fiscale, selon les recommandations du Guide du Patrimoine, est de 8 ans. Il peut arriver que cette durée soit plus ou moins prolongée par les associés sur la base d’un vote. Une fois que la SCPI arrive en fin de vie, une redistribution de l’argent a lieu à mesure que les biens sont revendus.
Dans le cas d’une SCPI de rendement, il faut noter plusieurs variantes. Primo, le capital n’est pas fixe ici, mais plutôt variable. À la création de la société et tout au long de son existence, elle accueillera de nouveaux investisseurs dont les contributions permettent de constituer son patrimoine dans le temps.
Secundo, une SCPI de rendement n’a pas de durée de vie limitée, ce qui en fait une société de placement à moyen ou long terme. Aucune durée obligatoire de détention de parts n’est imposée.