Trop souvent, la LMNP ou location meublée non professionnelle est présentée sous son meilleur jour, à coup d’avantages fiscaux plus qu’intéressants. Les risques et les obligations qui découlent de ce type d’investissement sont malheureusement occultés, au grand dam des investissements qui se laissent séduire. Pour être un investisseur avisé, vous devez maîtriser ces informations. Alors, qu’y a-t-il à savoir avant d’investir dans une LMNP ?
Un bail relativement plus court
Si vous vous êtes intéressé à la location professionnelle, vous savez probablement que l’un des avantages qui ressort le plus, c’est la durée du bail commercial qui est de 3 ans au minimum. Cela a pour avantage de sécuriser vos revenus pour un certain temps et d’éviter autant que faire se peut la vacance du logement.
Avec la location meublée non professionnelle, c’est un confort auquel vous n’avez pas droit étant donné que le bail est relativement plus court. En l’espèce, seulement 3 types de baux sont possibles. Il s’agit du bail meublé :
- conventionnel d’une durée d’un an renouvelable ;
- “mobilité” dont la durée varie entre 1 et 10 mois renouvelables seulement dans la limite de 10 mois au maximum ;
- étudiant d’une durée de 9 mois non renouvelables.
Une règlementation assez stricte
Légalement, la location meublée non professionnelle est soumise à une réglementation assez rigide. Elle stipule en effet que « le logement doit être meublé en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir et vivre convenablement ».
Par conséquent, la loi a statué sur la liste des équipements et du mobilier devant servir d’ameublement :
- les ustensiles de cuisine ;
- les plaques de cuisson ;
- le micro-onde ou le four ;
- le réfrigérateur ;
- la vaisselle en nombre suffisant afin que tous les occupants puissent se restaurer ;
- le congélateur ou le compartiment de réfrigération ;
- une table et des sièges ;
- les étagères de rangement ;
- la literie avec couverture ou couette ;
- les rideaux de chambre ou volets ;
- les luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager conforme aux spécificités du logement (serpillière et balai pour un sol carrelé, un aspirateur pour la moquette).
Le non-respect de cette liste d’équipements peut valoir la requalification de la location meublée en location nue, avec les conséquences qui vont avec. La plus grave n’est autre que la perte des avantages fiscaux liés au régime fiscal d’une location meublée.
La déclaration de la location meublée non professionnelle
Pour que la location meublée non professionnelle soit enregistrée sous le régime BIC, une déclaration est obligatoire. Elle doit se faire en début d’activité, c’est-à-dire à partir de la date d’achat du bien ou encore la date à laquelle l’acte de vente a été signé.
C’est grâce à cette déclaration que vous pouvez, par exemple, jouir de déduction des frais notariaux de votre assiette fiscale, surtout lorsque vous choisissez un régime LMNP réel.
La déclaration devra se faire avec le formulaire P0i, et cela, dans un délai de 15 jours à compter du début de l’activité. Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens en location meublée non professionnelle, la déclaration se fera avec un seul formulaire. À la suite de cette déclaration, vous recevez un numéro d’immatriculation SIRET nécessaire à la réalisation des déclarations fiscales.
Quant aux déclarations fiscales, elles sont prises en charge par le Service des Impôts des Entreprises (SIE) après le remplissage des formulaires 1447 relatifs à la cotisation foncière des entreprises. Selon le cas, la cotisation due annuellement peut se résumer à quelques dizaines d’euros ou grimper vers des centaines d’euros.
Il se peut aussi que vous soyez obligé de demander une autorisation d’exercice, en fonction de la ville dans laquelle le bien à louer est localisé.