En raison des avantages liés à la location meublée, ce régime attire de nombreux investisseurs, dont plusieurs décident d’en faire leur activité principale, ce qui leur donne le statut de loueur en meublé professionnel. La location meublée professionnelle est un statut conditionné, mais qui donne droit à plusieurs avantages intéressants. Il convient donc de se questionner sur ce qu’implique ce statut.
Des revenus supérieurs à 23 000€
Il ne suffit pas d’investir dans la location meublée pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel. Ce statut n’est attribué qu’aux personnes qui remplissent les conditions suivantes :
- être inscrit au registre des commerces et des sociétés ;
- avoir des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000€ ;
- faire de la location meublée votre activité principale, ce qui implique qu’elle génère plus de 50% des revenus nets de votre foyer. Vos revenus locatifs doivent être supérieurs à ceux qui sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des salaires, pensions et rentes, celle des bénéfices industriels et commerciaux issus d’une activité différente de la location, des bénéfices non commerciaux, des bénéfices agricoles ainsi que des revenus en tant que gérants de société ou associés.
Un régime fiscal attractif
Les revenus issus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Celui-ci comporte deux régimes à savoir :
- le régime du micro-BIC qui s’applique à tous les revenus inférieurs ou égaux à 70 000€ ;
- le régime réel qui s’applique à tous les revenus supérieurs à 70 000€.
Lorsque vous respectez les critères de la location meublée professionnelle, vous devez faire votre déclaration en fonction de votre niveau de revenu ; chaque régime bénéficiant d’avantages distincts.
Le régime du micro-BIC
Lorsque vos revenus locatifs restent sous la barre des 70 000€ par an, vous pouvez bénéficier, grâce au régime micro-BIC, d’un abattement forfaitaire de 50%. Il s’agit d’un rabais sur la somme imposable au titre de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.
Le régime réel
Lorsque vos revenus locatifs franchissent les 70 000€ par an, ils relèvent du régime réel. Celui-ci vous fait profiter, non pas d’une déduction forfaitaire, mais plutôt d’une déduction de dépenses réelles telles que :
- les frais de constitution de société ;
- les frais de réparation et d’entretien ;
- frais d’assurance et de gestion ;
- les impôts locaux ;
- les intérêts d’emprunts ;
- l’amortissement des locaux à raison de 2 % du prix du bien par an sur une durée de 50 ans ;
- l’amortissement du mobilier et des améliorations de 10 à 20 % par an sur une durée qui va de 5 à 10 ans ;
Des avantages sur la plus-value de cession
Lorsque vous décidez de céder un bien immobilier, la plus-value de cession est généralement soumise à une taxe. Dans certains cas particuliers, vous pouvez bénéficier d’une exonération. C’est le cas lorsque vous décidez de vendre un logement en location meublée professionnelle, en l’occurrence lorsqu’il s’agit d’une résidence en location gérée.
Toutefois, deux conditions sont exigées pour une exonération totale de la taxe sur la plus-value de cession :
- être propriétaire du bien immobilier depuis 5 ans au moins ;
- percevoir les recettes locatives inférieures à 90 000 € HT pendant les deux années précédant la cession.
A partir du moment où les revenus locatifs sont supérieurs à 90 000 € HT, l’exonération est seulement partielle.
Les dispositions favorables sur les droits de succession
Comme pour la taxe sur la plus-value de cession, vous pouvez bénéficier de dispositions particulières en cas de transmission du bien faisant l’objet d’une location meublée professionnelle.
Si, en temps normal, la transmission de biens est soumise aux droits de succession, le statut de loueur en meublé professionnel vous permet de les déduire du bénéfice imposable de l’entreprise si les héritiers jouissent, eux aussi, du statut de loueur en meublé professionnel.